.
לאחר ההסבר על מסלולי משכנתא נפוצים, חשוב להבין מהם ההבדלים העיקריים בין מסלולי ההלוואה, ישנם שלושה הבדלים עיקריים בין מסלולי המשכנתא:
- סוג הריבית (פריים, קבועה, משתנה, לייבור ועוד)
- סוג ובסיס ההצמדה (מדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, לא צמודה)
- מסלול פירעון המשכנתא (תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון שוטף)
אז איך בא ליידי ביטוי ההבדלים הללו איזה מסלול עדיף לנו ?
המסלול המשתנה :
קיים במסלול זה 2 מסלולים ריבית פריים + ריבית משתנה ל5 שנים.
ריבית פריים – ריבית המתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% , כמו כן הקרן במסלול זה אינה צמודה למדד ולכן ניתן לפרוע אותה ללא קנסות, אך חשוב לזכור שבנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ולכן תקופות בהם הריביות משתנות בצורה חדשה יכול לגרום לשינויים קיצוניים גם בהחזר החודשי. ההחזר הוא אינו קבוע והוא תלוי בריבית המשתנה.( ברוב המסלולים ריבית הפריים משתנה פעם בחודש.
ריבית משתנה ל5 שנים – מסלול זה מאוד דומה לריבית הפריים אך ההבדל הוא שישנה מעין תחנת יציאה כל 5 שנים, הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר.
המסלול הקבוע :
במסלול הקבוע יש לנו את הריבית הקבועה שצמודה למדד ואת הריבית הקבוע שאינה צמודה למדד , הריבית אינה משתנה .
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – למדד היא משכנתא שבה הריבית נשארת קבועה לחלוטין ונותרת ללא שינוי לאורך כל חיי המשכנתא , מה שאומר שהריבית שלנו לא תעלה תרד וכך נשאר לשלם את אותו הסכום לאורך כל תקופת לקיחת המשכנתא.
משכנתא בריבית קבוע צמודה למדד –במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא אבל קרן המשכנתא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ותגדל בהתאמה לשינוי המדד. עצם העובדה שהמדד יחול על המשכנתא תביא לעלייה בהחזרים החודשיים בהתאמה לעליית המדד.
צמודה או לא צמודה ?
מסלול קבועה לא צמודה משתלם לאותם אנשים שבכוונתם להישאר עם המשכנתא לטווח הארוך יותר מ50% מתקופת המשכנתא.
ומסלול קבועה צמודה למדד תתאים לאותם אנשים אשר ירצו לפתוח את המשכנתא ב10-12 שנים הראשונות.
קבוע או משתנה זו השאלה !!
ראשית כל על מנת באמת להחליט מה יותר מתאים לנו לא נוכל להסתמך על מאמרים אלו מכוון שלכל אדם יש את ההכנסה העצמית שלו, את ההון העצמי שלו ואת היכולות הכלכליות שלו.
ריבית קבועה:
יתרונות
- ריבית ידועה מראש – תשלומים כמעט ואינם משתנים.
- ניתן להתמקח על הריבית מול הבנק.
- במידה והמדד אינו עולה בהרבה( בלפחות 50% ) אין שינוי.
- אם המדד ירד באופן קיצוני נרוויח.
חסרונות
- במידה והמדד עולה באופן קיצוני נפסיד.
- מצריך מעקב קבוע אחר המדד של הריבית.
ריבית משתנה:
יתרונות
- ניתן לקבוע עם הבנק את תנאי השינוי שלה .
- גמישות בהחזר ההלוואה( ניתן להחזיר את מלוא הסכום לפני המועד הנקבע מראש ללא קנסות או עמלות גבוהות).
- ניצול תקופות בהן הריבית נמוכה.
חסרונות
- חוסר ידע בשינוי הריבית , לא ניתן לדעת מתי הריבית תשתנה ומה יהיה גובה הריבית העתידית.
לסיכום:
כאשר המדד הוא נמוך מאוד וכמעט אפסי משכנתא בריבית קבועה היא המשכנתא המשתלמת עבורנו.
אך משכנתא מסוג זה מצריכה אותנו להיות במעקב אחר הריבית לאורך כל הזמן.
משכנתא בריבית משתנה מתאימה לאנשים בעלי יכולת פיננסית גבוהה שיוכלו לעמוד בתשלומים גם אם הריבית תעלה בצורה חדה מכוון שלעתים התשלומים בעת לקיחת המשכנתא יהיו נמוכים אך עדיין ישנה חשיפה לסיכום של עלייה קיצונית שתוביל לתשלום גבוה יותר.